前几天，见到了很久没见的老张。

作为记者，老张当年笔下有乾坤，追踪报道了一些福州社会大事。

人过中年，华丽转型，从老张到张总，成为地产行业的土木人。

张总曾经专注过地铁工程，也为几家品牌房企修过样板房。如今公司聚焦业务，其中一块就是住宅各类专业修缮。

而其中有一个非常普遍的需求——专业防水堵漏。

这几年，无论是品质新房还是二手房，无论是千万的豪宅，还是质量一般的房子，防水堵漏没做好，房屋价值大幅下降，房东非常不爽的事屡见不鲜。

他说，这叫一滴水毁了一套房。

01

有钱不能解决吗？

我问张总，大部分的房子防水没做好，要么不重视，要么不舍得。如果意识重视，投入资金，找品质房企，买最贵的房子，是不是防水这个事情就不是事？

张总，微微一笑，和我讲了3个故事——

福州淮安附近一套两千万豪宅，豪掷几百万装修。

房东是明白人，知道关键地方要舍得的道理。花了5万做防水，结果房子入住后，淋浴室一有人洗澡，客厅地面上就总冒水。

价值千万的房子出现漏水，花的钱就索然无味。房东非常愤怒，最后发现，浴室、厨房等区域防水都做的没问题。

重点是防水是由普通土工兼着负责的，土工按部就班，唯独忽视了门槛石的防水。 

第二个例子——房东在金山有房，出现厨房漏水。

张总非常犹豫，是否要接这个单。厨房的合成橱柜价值不菲。要修补防水，需要拆掉橱柜。

而在拆的过程中，必须要让房东同意。橱柜在拆装过程中，出现任何问题都要免责。

第三个例子——福州某新房交付已有一段时间。张总非常肯定地说，自己去看了看，大部分的顶层都存在着漏水的问题。

比如说一些业主在顶楼安装的热水器，还有开发商装的小楼梯，方便业主通向顶楼，往往都是漏水的重灾区。

所以说，只要重视，只要花钱，只要是品质，就不存在漏水问题，这么说，大方向是没错的。但毕竟防水是一个具体细致的工作，很复杂。

02

防水工程为何常翻车？ 

张总说，大家装修，总说水电水电。水排第一，但为啥防水工程常容易翻车？

首先就是规划架构的问题。

不少房子和装修公司，很强调设计图纸。设计师把不少精力投入到对美、品位、格调的追求中。

但房子里有多少需要做防水的模块，能否出一份专门的防水工程表格，不少人没有做。

这就造成了之前所说的千万豪宅漏掉门槛石防水这个骚操作。 

第二，装修中，很多防水工作是由土工兼来做的。

熟练使用材料，按照说明进行操作，土工都没问题。但是遇到一些图纸没有标注，需要临场判断的地方，土工就容易刻舟求剑。

第三，防水工作是基础，但容易被后续工种损坏。

防水相当于在楼板等材料上铺设一层薄薄的雨衣。但做完防水，安装瓷砖。工人施工稍不注意，一把锤子，一片瓷砖掉地上，就可能破坏掉防水层。

此外，很多大楼外表都做了防水。但后续在铺煤气管和水管的过程中，需要在外墙打膨胀螺丝固定。

安装工人不是防水师傅，没防水意识，打膨胀螺丝的地方几乎没加处理，就会成为漏水的突破口。

第四，就是工期和利益。这点和新房关系比较大。

闭水实验是检验的防水工程做的好不好的关键。最不济48小时，最好需要4天，甚至是6天。

这是一项比较考验时间的活。普通人装修做防水工程，师傅是按照天结算工资的。

部分房企遇到项目赶进度的情况，各个分包班组就要承受一日三催的重压，各个班组都在赶工，很难严格按照防水工序进行防水施工和闭水试验流程。

而防水承包班组自身，也容易为了获得更大收益多快省（缺了个好）地做完防水施工。

03

买房时就要注意

防水工程做不好，毁掉居住感受，毁掉一套房。

防水堵漏，目前通常有两种方法：一种治标，采取打针注浆的方式，堵住漏水楼板或墙面的缝隙孔洞，达到施工部位的防水效果。

这种方法，容易因为楼板本身的质量问题，漏点容易跑位，难以彻底堵住漏水。

第二种是治本：彻底重新做防水。比如厨房、浴室发现漏水，就把瓷砖全部敲掉，重做防水层，一劳永逸。 

但一些饭店宾馆可能花了大价钱进行装修。要拆掉浴室上的瓷砖等地面材料重做防水，成本太高。

这时也可以选择一些新型防水材料，进行免敲砖防水施工，重新在瓷砖缝隙间填入。水就不容易渗入楼板层下渗。

不过虽然修复手段在提升，张总认为要一劳永逸地做好防水，还是要防患于未然，重点在买房阶段。

对买新房的人来说，尽量规避那些过于赶交房进度的项目。

比如福州某新房，预计在今年7月交房，但因为一些原因，拼命赶进度，把之前耽搁的时间补上。

工期一旦缩短，就意味着防水作业可能缩水。

张总在做某新房项目时，就遇到了这点。本来应该防水施工做完，再进行瓷砖铺贴等其他项目施工。

结果因为赶进度，多个分包工种交叉施工作业，刚做好的防水，很容易就被后面抢进的施工人员破坏了，这就增加了交房后容易漏水的可能。

而对买二手房的人，张总非常建议去和邻居聊聊。楼上楼下，左邻右舍，对于房子的防水情况都有发言权。

此外，如果自己不是特别清晰，可以让懂防水的师傅花半天左右，重点对卫生间、厨房、阳台、楼板接缝处和各类下水管口，做下专业的检查。

04

质量问题不要只问匠心

从媒体人变成土木人，张总黑了，但思考问题还是很犀利。

别墅、商品房、安置房，都遭遇了漏水的问题，这个问题也有着一些共性。

首先就是这几年新房市场，诸多房企的不容易。

新房被限价，土拍成本节节上升，压缩了房企的利润。这就决定了用来建房子的成本在减少。市场的大环境影响很大。

第二，从业人员的工资波动，对工作质量的影响。

张总举了两个例子。

第一个，为什么现在很多大楼的高层外立面漏水之后，就很麻烦？

对高层大楼的外部进行修复需要专门高空特种作业人员施工，这就是所谓的“蜘蛛人”。 

他们佩戴专业高空防护设备，被吊在半空中作业。

除了中午能回到地面休息之外，每天上午、下午都需要高空作业，夸张点说，上厕所要靠尿不湿。

修复22层楼以上的防水，工人一天工资在700-1000元左右，而且效率很低。

第二个例子是，前几年地产突飞猛进，土工、木工的工资水涨船高。日薪500左右，很正常。

而最近因为疫情影响，不少人都在寻找上工的机会。土木工程要干好，要保证待遇，要心的平静。起伏的工资，有时还被拖欠，自然让不少师傅失去了匠心。

第三，就是福州不少品质住宅的房龄已在10年以上。

不少文章经常分析新房与二手房的性价比。有一个点容易忽视，就是房龄的影响。

比如说台江的不少滨江豪宅，金山的不少品质次新房，已有10多年的历史。最近1-2年内，一些当年装修没注意的房子，陆续出现了厨卫漏水。

这个话题比较大，改天可以再来写写。

防水做得好，楼板很重要。如今不少楼板厚度达到了12厘米左右，而早期的一些房子，楼板厚度只有8厘米。

楼板薄，就导致隔音效果一般。楼上跳几下，或者吵架了，楼下听得都很清楚。

市面上不少房子，我们乐见它的金融产品属性，去谈地段、去化、资金回报率。可是实际购买时，品质施工质量，水电工程质量却是第一位的。

始于颜值，忠于价值。

房龄会增长，颜值会改变。唯有房子的水电部分，是稳定的灵魂，是长存的基石。